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Bürgerliches Gesetzbuch – BGB
(1) 1Hat der Vermieter
Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §
555b Nummer 1,
3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die
jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten
erhöhen.
2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
2Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) 1Kosten, die für
Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den
aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich,
durch Schätzung zu ermitteln.
2Dabei ist der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen.
2Dabei ist der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere
Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen
Wohnungen aufzuteilen.
(3a) 1Bei Erhöhungen
der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete
innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je
Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
2Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
3Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.
2Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
3Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.
(4) 1Die Mieterhöhung
ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der
voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten
würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen ist.
2Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
2Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1.
-
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
- 2.
-
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, es sei denn, die Modernisierungsmaßnahme erfüllt auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a und wurde mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt.
(5) 1Umstände, die
eine Härte nach Absatz
4 Satz 1 begründen, sind nur zu
berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis
5
rechtzeitig mitgeteilt worden sind.
2Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
2Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.
Redaktionelle Anmerkungen
(+++ §
559: Zur Anwendung vgl. § 578 Abs. 3 Satz
1 +++)
(+++ § 559 Abs. 4: Zur Nichtanwendung vgl. § 559c Abs. 1 Satz 3 +++)
(+++ § 559 Abs. 4: Zur Nichtanwendung vgl. § 559c Abs. 1 Satz 3 +++)
Neugefasst durch Bek. v. 2.1.2002 I 42, 2909;
2003, 738;
zuletzt geändert durch Art. 6 G v. 23.7.2026 I Nr.
226
Seite zuletzt aktualisiert am
20. Oktober 2026