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REIT-Gesetz – REITG
Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen
Abschnitt 1
Allgemeine Vorschriften
Allgemeine Vorschriften
(1) REIT-Aktiengesellschaften sind
Aktiengesellschaften, deren Unternehmensgegenstand sich darauf
beschränkt,
- 1.
-
Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an
- a)
-
inländischem unbeweglichen Vermögen mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien,
- b)
-
ausländischem unbeweglichen Vermögen, soweit dies im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder -Vermögensmasse oder einer einem REIT vergleichbaren Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse stehen darf und
- c)
-
anderen Vermögensgegenständen im Sinne des § 3 Abs. 7
zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu verwalten und zu veräußern, - 2.
-
Anteile an Immobilienpersonengesellschaften zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern,
- 3.
-
Anteile an REIT-Dienstleistungsgesellschaften zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern,
- 4.
-
Anteile an Auslandsobjektgesellschaften zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern sowie
- 5.
-
Anteile an Kapitalgesellschaften zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern, die persönlich haftende Gesellschafter einer Gesellschaft im Sinne der Nummer 2 und an dieser vermögensmäßig nicht beteiligt sind
(2) Entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte darf die
REIT-Aktiengesellschaft ausschließlich über eine
REIT-Dienstleistungsgesellschaft erbringen.
(3) REIT-Aktiengesellschaften unterliegen den
allgemeinen für Aktiengesellschaften geltenden Vorschriften, soweit dieses
Gesetz nichts Abweichendes bestimmt.
(4) 1Der Abschlussprüfer
des Jahresabschlusses hat im Rahmen der Jahresabschlussprüfung festzustellen,
ob die Berechnung der Streubesitzquote und des maximalen Anteilsbesitzes je
Aktionär nach § 11 Abs. 1 und 4 durch die REIT-Aktiengesellschaft
mit den Meldungen nach § 11 Abs.
5 zum Bilanzstichtag übereinstimmt.
2Er hat auch Feststellungen zur Einhaltung des § 13 zu treffen, hinsichtlich des § 13 Abs. 1 beziehen sich diese auf die im Geschäftsjahr für das vorangegangene Geschäftsjahr vorgenommene Ausschüttung.
3Für Zwecke des § 19 Abs. 3 und des § 19a sind auch Feststellungen zur Zusammensetzung der Erträge hinsichtlich vorbelasteter und nicht vorbelasteter Erträge zu treffen.
4Sofern kein Konzernabschluss aufgestellt wird, hat der Abschlussprüfer außerdem festzustellen, ob die §§ 12, 14 und 15 zum Bilanzstichtag eingehalten waren.
5Das Ergebnis seiner Prüfungshandlungen hat der Abschlussprüfer in einem besonderen Vermerk zusammenzufassen.
6Der Konzernabschlussprüfer hat im Rahmen der Konzernabschlussprüfung zu prüfen, ob die Anforderungen der §§ 12, 14 und 15 zum Bilanzstichtag eingehalten waren und darüber einen besonderen Vermerk anzufertigen.
7Auf den besonderen Vermerk des Abschlussprüfers oder Konzernabschlussprüfers ist § 323 des Handelsgesetzbuchs entsprechend anzuwenden.
2Er hat auch Feststellungen zur Einhaltung des § 13 zu treffen, hinsichtlich des § 13 Abs. 1 beziehen sich diese auf die im Geschäftsjahr für das vorangegangene Geschäftsjahr vorgenommene Ausschüttung.
3Für Zwecke des § 19 Abs. 3 und des § 19a sind auch Feststellungen zur Zusammensetzung der Erträge hinsichtlich vorbelasteter und nicht vorbelasteter Erträge zu treffen.
4Sofern kein Konzernabschluss aufgestellt wird, hat der Abschlussprüfer außerdem festzustellen, ob die §§ 12, 14 und 15 zum Bilanzstichtag eingehalten waren.
5Das Ergebnis seiner Prüfungshandlungen hat der Abschlussprüfer in einem besonderen Vermerk zusammenzufassen.
6Der Konzernabschlussprüfer hat im Rahmen der Konzernabschlussprüfung zu prüfen, ob die Anforderungen der §§ 12, 14 und 15 zum Bilanzstichtag eingehalten waren und darüber einen besonderen Vermerk anzufertigen.
7Auf den besonderen Vermerk des Abschlussprüfers oder Konzernabschlussprüfers ist § 323 des Handelsgesetzbuchs entsprechend anzuwenden.
(1) Immobilienpersonengesellschaften sind rechtsfähige
Personengesellschaften, deren Unternehmensgegenstand im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2 beschränkt
ist und die nach dem Gesellschaftsvertrag nur Vermögensgegenstände im Sinne des
Absatzes
7 mit Ausnahme von Beteiligungen an
Auslandsobjektgesellschaften und REIT-Dienstleistungsgesellschaften erwerben
dürfen.
(2) REIT-Dienstleistungsgesellschaften sind
Kapitalgesellschaften, an denen die REIT-Aktiengesellschaft mindestens 25
Prozent der Anteile hält und deren Unternehmensgegenstand darauf beschränkt
ist,
- 1.
-
entgeltliche immobiliennahe Nebentätigkeiten im Auftrag der REIT-Aktiengesellschaft für Dritte zu erbringen,
- 2.
-
Anlagen zur Bewirtschaftung von erneuerbaren Energien im Sinne von § 1 Absatz 19 Nummer 6a des Kapitalanlagegesetzbuchs in, an oder auf dem direkt oder indirekt gehaltenen Immobilienbestand der REIT-Aktiengesellschaft zu betreiben und die Energie oder die Energieträger entgeltlich oder unentgeltlich an die REIT-Aktiengesellschaft, die Nutzer der Immobilien der REIT-Aktiengesellschaft sowie an die Nutzer der Immobilien der mit der REIT-Aktiengesellschaft verbundenen Unternehmen oder an Dritte zu liefern oder
- 3.
-
im oder am direkt oder indirekt gehaltenen Immobilienbestand der REIT-Aktiengesellschaft Ladestationen für Elektromobilität zu betreiben.
(3) Auslandsobjektgesellschaften sind
Kapitalgesellschaften, deren sämtliche Anteile von der REIT-Aktiengesellschaft
gehalten werden und deren unbewegliches Vermögen
- 1.
-
mindestens 90 Prozent ihres Gesamtvermögens ausmacht,
- 2.
-
ausschließlich außerhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes belegen ist und
- 3.
-
nur solche Vermögensgegenstände umfasst, die im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder -Vermögensmasse oder einer einem REIT vergleichbaren Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse stehen dürfen.
(4) Hilfstätigkeiten sind Tätigkeiten, die der
Haupttätigkeit, also dem eigenen Anlagebestand dienen.
(5) Nebentätigkeiten sind Tätigkeiten, die einem
fremden Anlagebestand dienen.
(6) Immobiliennah sind solche Tätigkeiten, die der
Verwaltung, Pflege und Fortentwicklung von Immobilienbeständen dienen
(insbesondere technische und kaufmännische Bestandsverwaltung,
Mietbestandsverwaltung, Vermittlungstätigkeit, Projektsteuerung und
Projektentwicklung).
(7) Vermögensgegenstände im Sinne dieses Gesetzes sind
unbewegliches Vermögen im Sinne des Absatzes 8, ferner zu dessen Bewirtschaftung
erforderliche Gegenstände, Gegenstände zur Bewirtschaftung von erneuerbaren
Energien im Sinne von § 1 Absatz 19 Nummer
6a des
Kapitalanlagegesetzbuchs oder Gegenstände, die für den
Betrieb von Ladestationen für Elektromobilität erforderlich sind, sowie
Bankguthaben, Geldmarktinstrumente, Forderungen und Verbindlichkeiten, die aus
der Nutzung oder Veräußerung des unbeweglichen Vermögens stammen oder zum
Zwecke der Wertsicherung, Bewirtschaftung oder Bestandsveränderung dieser
Vermögensgegenstände bereitgehalten, eingegangen oder begründet werden, sowie
Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften,
Auslandsobjektgesellschaften, REIT-Dienstleistungsgesellschaften sowie
Kapitalgesellschaften im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr.
5.
(8) 1Unbewegliches
Vermögen sind Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sowie vergleichbare
Rechte nach dem Recht anderer Staaten.
2Schiffe und Luftfahrzeuge gelten nicht als unbewegliches Vermögen.
2Schiffe und Luftfahrzeuge gelten nicht als unbewegliches Vermögen.
(9) Bestandsmietwohnimmobilien sind Immobilien, die
überwiegend Wohnzwecken dienen, sofern diese vor dem 1. Januar 2007 erbaut
worden sind.
Der Mindestnennbetrag des Grundkapitals einer
REIT-Aktiengesellschaft ist 15 Millionen Euro.
(1) 1Sämtliche Aktien
der REIT-Aktiengesellschaft müssen als stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung
begründet werden.
2Sie dürfen nur gegen volle Leistung des Ausgabebetrages ausgegeben werden.
2Sie dürfen nur gegen volle Leistung des Ausgabebetrages ausgegeben werden.
(2) Ein Anspruch des Aktionärs auf Verbriefung seines
Anteils besteht nicht.
Die Firma einer REIT-Aktiengesellschaft muss, auch
wenn sie nach § 22
des Handelsgesetzbuchs oder
nach anderen gesetzlichen Vorschriften fortgeführt wird, die Bezeichnung
"REIT-Aktiengesellschaft" oder "REIT-AG" enthalten.
Eine Gesellschaft, die ihren Sitz im Geltungsbereich
dieses Gesetzes hat, darf die Bezeichnung "REIT-Aktiengesellschaft" oder eine
Bezeichnung, in der der Begriff "Real Estate Investment Trust" oder die
Abkürzung "REIT" allein oder im Zusammenhang mit anderen Worten vorkommt, in
der Firma oder als Zusatz zur Firma nur führen, wenn sie eine
REIT-Aktiengesellschaft im Sinne dieses Gesetzes ist und die Voraussetzungen
der §§ 8 bis
15
erfüllt.
Abschnitt 2
Qualifikation als REIT-Aktiengesellschaft
Qualifikation als REIT-Aktiengesellschaft
Die Firma der REIT-Aktiengesellschaft (§ 6) ist bei dem zuständigen Gericht
zur Eintragung in das Handelsregister anzumelden.
Die REIT-Aktiengesellschaft muss ihren Sitz und ihre
Geschäftsleitung im Inland haben.
(1) Die Aktien der REIT-Aktiengesellschaft müssen zum
Handel an einem organisierten Markt im Sinne des § 2 Absatz 11
des Wertpapierhandelsgesetzes
in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem anderen
Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zugelassen
sein.
(2) 1Der Antrag auf
Zulassung gemäß Absatz
1 muss innerhalb von drei Jahren nach Anmeldung der
Aktiengesellschaft als Vor-REIT beantragt werden.
2Die Frist des Satzes 1 kann auf Antrag von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht bis zu zwei Mal um jeweils ein Jahr verlängert werden, wenn Umstände außerhalb des Verantwortungsbereichs des Vor-REIT eine solche Verlängerung rechtfertigen.
2Die Frist des Satzes 1 kann auf Antrag von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht bis zu zwei Mal um jeweils ein Jahr verlängert werden, wenn Umstände außerhalb des Verantwortungsbereichs des Vor-REIT eine solche Verlängerung rechtfertigen.
(3) 1Wird innerhalb der
nach Absatz
2 maßgeblichen Frist kein Antrag gestellt oder wird ein
innerhalb dieser Frist gestellter Antrag bestandskräftig abgelehnt, so verliert
die Gesellschaft ihren Status als Vor-REIT.
2Der Status lebt wieder auf, wenn die Zulassung erneut beantragt wird.
2Der Status lebt wieder auf, wenn die Zulassung erneut beantragt wird.
(1) 1Mindestens 15
Prozent der Aktien einer REIT-Aktiengesellschaft müssen sich im Streubesitz
befinden.
2Im Zeitpunkt der Börsenzulassung müssen sich jedoch mindestens 25 Prozent der Aktien im Streubesitz befinden.
3Den Streubesitz bilden die Aktien derjenigen Aktionäre, denen jeweils weniger als 3 Prozent der Stimmrechte an der REIT-Aktiengesellschaft zustehen.
4Die Berechnung richtet sich nach den §§ 34 und 36 des Wertpapierhandelsgesetzes.
2Im Zeitpunkt der Börsenzulassung müssen sich jedoch mindestens 25 Prozent der Aktien im Streubesitz befinden.
3Den Streubesitz bilden die Aktien derjenigen Aktionäre, denen jeweils weniger als 3 Prozent der Stimmrechte an der REIT-Aktiengesellschaft zustehen.
4Die Berechnung richtet sich nach den §§ 34 und 36 des Wertpapierhandelsgesetzes.
(2) 1Die
REIT-Aktiengesellschaft hat jährlich zum 31. Dezember gegenüber der
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht die Streubesitzquote ihrer
Aktionäre sowie das für die Besteuerung ihres Einkommens nach § 20 der
Abgabenordnung zuständige Finanzamt mitzuteilen.
2Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht teilt diesem Finanzamt mit, wenn die Streubesitzquote von 15 Prozent unterschritten wird.
2Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht teilt diesem Finanzamt mit, wenn die Streubesitzquote von 15 Prozent unterschritten wird.
(3) Die REIT-Aktiengesellschaft hat in ihrer Satzung
für den Fall der Beendigung der Steuerbefreiung gemäß § 18 Abs. 3 eine
Entschädigung aller Aktionäre vorzusehen, denen weniger als 3 Prozent der
Stimmrechte zustehen.
(4) 1Kein Anleger darf
direkt 10 Prozent oder mehr der Aktien oder Aktien in einem Umfang halten, dass
er über 10 Prozent oder mehr der Stimmrechte verfügt.
2Für die Anwendung dieses Absatzes gelten Aktien, die für Rechnung eines Dritten gehalten werden, als direkt durch den Dritten gehalten.
2Für die Anwendung dieses Absatzes gelten Aktien, die für Rechnung eines Dritten gehalten werden, als direkt durch den Dritten gehalten.
(5) Die Mitteilungspflichten nach § 33 Absatz 1
des Wertpapierhandelsgesetzes
und die Pflichten nach § 40 Absatz 1 und 2 des
Wertpapierhandelsgesetzes gelten auch dann, wenn ein
Meldepflichtiger durch Erwerb, Veräußerung oder auf sonstige Weise 80 Prozent
oder 85 Prozent der Stimmrechte an einer REIT-Aktiengesellschaft erreicht,
überschreitet oder unterschreitet.
(1) 1Ist die
REIT-Aktiengesellschaft zur Aufstellung eines Konzernabschlusses gemäß
§ 315e
des Handelsgesetzbuchs
verpflichtet, ist für Zwecke dieser Vorschrift oder der §§ 14 und 15 auf den Konzernabschluss abzustellen,
anderenfalls auf den Einzelabschluss gemäß § 325 Abs. 2a des Handelsgesetzbuchs.
2Dabei ist für Zwecke dieser Vorschrift oder der §§ 14 und 15 für als Finanzinvestition gehaltenes unbewegliches Vermögen der beizulegende Zeitwert im Sinne des IAS 40 maßgebend.
3Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften gelten für Zwecke dieser Vorschrift und der §§ 14 und 15 als unbewegliches Vermögen und sind mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten.
2Dabei ist für Zwecke dieser Vorschrift oder der §§ 14 und 15 für als Finanzinvestition gehaltenes unbewegliches Vermögen der beizulegende Zeitwert im Sinne des IAS 40 maßgebend.
3Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften gelten für Zwecke dieser Vorschrift und der §§ 14 und 15 als unbewegliches Vermögen und sind mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten.
(2) Bezogen auf die Summe der Aktiva gemäß Einzel-
bzw. Konzernabschluss nach Absatz 1 abzüglich der
Ausschüttungsverpflichtung im Sinne des § 13 Abs. 1 und der Rücklagen
im Sinne des § 13 Abs.
3
- 1.
-
müssen zum Ende eines jeden Geschäftsjahres mindestens 65 Prozent der Aktiva zum unbeweglichen Vermögen gehören und
- 2.
-
dürfen die Aktiva, die zum Vermögen von in den Konzernabschluss der REIT-Aktiengesellschaft einzubeziehenden REIT-Dienstleistungsgesellschaften gehören, zum Ende eines jeden Geschäftsjahres höchstens 30 Prozent ausmachen.
(3) Bezogen auf die gesamten Umsatzerlöse zuzüglich
der sonstigen Erträge aus unbeweglichem Vermögen eines Geschäftsjahres gemäß
Einzel- bzw. Konzernabschluss nach Absatz 1
- 1.
-
müssen mindestens 65 Prozent der Umsatzerlöse zuzüglich der sonstigen Erträge aus unbeweglichem Vermögen eines Geschäftsjahres aus Vermietung, Leasing, Verpachtung einschließlich immobiliennaher Tätigkeiten oder Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen und
- 2.
-
darf die Summe der Umsatzerlöse zuzüglich der sonstigen Erträge aus unbeweglichem Vermögen eines Geschäftsjahres von REIT-Dienstleistungsgesellschaften, die in den Konzernabschluss der REIT-Aktiengesellschaft einzubeziehen sind, höchstens 30 Prozent ausmachen.
(4) 1Zu den sonstigen
Erträgen aus unbeweglichem Vermögen im Sinne des Absatzes 3 zählen nicht
regelmäßig wiederkehrende Erträge, erfolgswirksam erfasste Bewertungsgewinne
und -verluste, realisierte Veräußerungsverluste sowie Erträge aus Vermietung,
Leasing, Verpachtung und Veräußerung von unbeweglichem Vermögen, soweit sie
nicht unter den Umsatzerlösen zu erfassen sind.
2Bewertungsgewinne und -verluste sind Gewinne und Verluste aus dem Ansatz des als Finanzinvestition gehaltenen unbeweglichen Vermögens im Einzel- bzw. Konzernabschluss nach Absatz 1 mit dem beizulegenden Zeitwert im Sinne des IAS 40.
3Erfolgt der Ansatz des als Finanzinvestition gehaltenen unbeweglichen Vermögens im Einzel- bzw. Konzernabschluss der REIT-Aktiengesellschaft gemäß IAS 40 mit den fortgeführten Anschaffungskosten, sind in einer Nebenrechnung Bewertungsgewinne und -verluste im Sinne des Satzes 2 zu ermitteln und den sonstigen Erträgen hinzuzusetzen.
2Bewertungsgewinne und -verluste sind Gewinne und Verluste aus dem Ansatz des als Finanzinvestition gehaltenen unbeweglichen Vermögens im Einzel- bzw. Konzernabschluss nach Absatz 1 mit dem beizulegenden Zeitwert im Sinne des IAS 40.
3Erfolgt der Ansatz des als Finanzinvestition gehaltenen unbeweglichen Vermögens im Einzel- bzw. Konzernabschluss der REIT-Aktiengesellschaft gemäß IAS 40 mit den fortgeführten Anschaffungskosten, sind in einer Nebenrechnung Bewertungsgewinne und -verluste im Sinne des Satzes 2 zu ermitteln und den sonstigen Erträgen hinzuzusetzen.
(1) 1Die
REIT-Aktiengesellschaft ist verpflichtet, bis zum Ende des folgenden
Geschäftsjahres mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen
Jahresüberschusses im Sinne des §
275 des
Handelsgesetzbuchs, gemindert um die Dotierung der
Rücklage nach Absatz 3
Satz 1 sowie einen Verlustvortrag des
Vorjahres und erhöht um die Auflösung der Rücklage gemäß Absatz 3 Satz
2, an die Aktionäre als Dividende
auszuschütten.
2§ 150 des Aktiengesetzes findet keine Anwendung.
2§ 150 des Aktiengesetzes findet keine Anwendung.
(2) Bei der Ermittlung des Jahresüberschusses sind
planmäßige Abschreibungen nur in gleich bleibenden Jahresraten
zulässig.
(3) 1Gewinne einer
REIT-Aktiengesellschaft aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens können im
handelsrechtlichen Jahresabschluss bis zur Hälfte in eine Rücklage eingestellt
werden.
2Die Rücklage ist bis zum Ablauf des zweiten auf das Jahr der Einstellung folgenden Geschäftsjahres aufzulösen und erhöht den ausschüttungsfähigen Betrag nach Absatz 1, soweit die Rücklage nicht von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten von im ersten oder zweiten auf das Jahr der Einstellung folgenden Geschäftsjahres angeschafften oder hergestellten unbeweglichen Vermögens abgezogen worden ist.
3Gehörte das veräußerte unbewegliche Vermögen bereits zum Beginn der Steuerbefreiung zum Betriebsvermögen der REIT-Aktiengesellschaft, ist der Veräußerungsgewinn als Summe aus dem Veräußerungsgewinn I und dem Veräußerungsgewinn II zu ermitteln.
4Veräußerungsgewinn I ist die Differenz zwischen dem Buchwert in der Handelsbilanz und dem im Rahmen von steuerlichen Gewinnermittlungen vor dem Beginn der Steuerbefreiung für den Grund und Boden oder das Gebäude angesetzten Wert.
5Der restliche Veräußerungsgewinn bildet den Veräußerungsgewinn II.
6Für die Rücklage nach Satz 1 darf nur der Veräußerungsgewinn II verwendet werden.
2Die Rücklage ist bis zum Ablauf des zweiten auf das Jahr der Einstellung folgenden Geschäftsjahres aufzulösen und erhöht den ausschüttungsfähigen Betrag nach Absatz 1, soweit die Rücklage nicht von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten von im ersten oder zweiten auf das Jahr der Einstellung folgenden Geschäftsjahres angeschafften oder hergestellten unbeweglichen Vermögens abgezogen worden ist.
3Gehörte das veräußerte unbewegliche Vermögen bereits zum Beginn der Steuerbefreiung zum Betriebsvermögen der REIT-Aktiengesellschaft, ist der Veräußerungsgewinn als Summe aus dem Veräußerungsgewinn I und dem Veräußerungsgewinn II zu ermitteln.
4Veräußerungsgewinn I ist die Differenz zwischen dem Buchwert in der Handelsbilanz und dem im Rahmen von steuerlichen Gewinnermittlungen vor dem Beginn der Steuerbefreiung für den Grund und Boden oder das Gebäude angesetzten Wert.
5Der restliche Veräußerungsgewinn bildet den Veräußerungsgewinn II.
6Für die Rücklage nach Satz 1 darf nur der Veräußerungsgewinn II verwendet werden.
(1) Die REIT-Aktiengesellschaft darf keinen Handel mit
ihrem unbeweglichen Vermögen betreiben.
(2) 1Ein Handel im
Sinne von Absatz
1 findet nur statt, wenn die REIT-Aktiengesellschaft sowie
ihre in einen Konzernabschluss einzubeziehenden Tochterunternehmen innerhalb
der letzten fünf Geschäftsjahre Erlöse aus der Veräußerung von unbeweglichem
Vermögen erzielt haben, die mehr als die Hälfte des Wertes des
durchschnittlichen Bestandes an unbeweglichem Vermögen innerhalb desselben
Zeitraums ausmachen.
2Zur Ermittlung des durchschnittlichen Bestandes ist auf die Bestände abzustellen, die im Einzel- bzw. Konzernabschluss gemäß § 12 Abs. 1 der REIT-Aktiengesellschaft am Ende jener Geschäftsjahre, die in den Fünfjahreszeitraum einzubeziehen sind, ausgewiesen werden.
3Besteht die REIT-Aktiengesellschaft noch nicht fünf Jahre, ist auf die Einzel- bzw. Konzernabschlüsse der bisherigen Geschäftsjahre abzustellen.
2Zur Ermittlung des durchschnittlichen Bestandes ist auf die Bestände abzustellen, die im Einzel- bzw. Konzernabschluss gemäß § 12 Abs. 1 der REIT-Aktiengesellschaft am Ende jener Geschäftsjahre, die in den Fünfjahreszeitraum einzubeziehen sind, ausgewiesen werden.
3Besteht die REIT-Aktiengesellschaft noch nicht fünf Jahre, ist auf die Einzel- bzw. Konzernabschlüsse der bisherigen Geschäftsjahre abzustellen.
1Das am Ende eines
Geschäftsjahres im Einzel- bzw. Konzernabschluss nach § 12 Abs. 1
ausgewiesene Eigenkapital der REIT-Aktiengesellschaft darf 45 Prozent des
Betrages, mit dem das unbewegliche Vermögen im Einzel- bzw. Konzernabschluss
nach § 12 Abs.
1 angesetzt ist, nicht unterschreiten.
2Nicht dem Mutterunternehmen gehörende und als Fremdkapital ausgewiesene Anteile an in den Konzernabschluss nach § 315e des Handelsgesetzbuchs einbezogenen Tochterunternehmen gelten für die Berechnung des Mindesteigenkapitals als Eigenkapital.
2Nicht dem Mutterunternehmen gehörende und als Fremdkapital ausgewiesene Anteile an in den Konzernabschluss nach § 315e des Handelsgesetzbuchs einbezogenen Tochterunternehmen gelten für die Berechnung des Mindesteigenkapitals als Eigenkapital.
Abschnitt 3
Steuerliche Regelungen
Steuerliche Regelungen
(1) 1Eine
REIT-Aktiengesellschaft, die die Voraussetzungen der §§ 8 bis
15 erfüllt,
unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtig ist und nicht im Sinne eines
Doppelbesteuerungsabkommens als in dem anderen Vertragsstaat ansässig gilt, ist
von der Körperschaftsteuer befreit.
2Eine REIT-Aktiengesellschaft, die die Voraussetzungen der §§ 8 bis 15 erfüllt, ist von der Gewerbesteuer befreit.
2Eine REIT-Aktiengesellschaft, die die Voraussetzungen der §§ 8 bis 15 erfüllt, ist von der Gewerbesteuer befreit.
(2) 1Sind einem
Anteilseigner nach § 20
des Einkommensteuergesetzes
direkt Gesellschaftsanteile in Höhe von 10 Prozent des Kapitals oder mehr
zuzurechnen, entfällt entgegen Absatz 1 die Steuerbefreiung der
REIT-Aktiengesellschaft nicht.
2Der Anteilseigner verliert deswegen auch nicht seinen Anspruch auf Dividende oder sein Stimmrecht, er kann aber aus seiner Beteiligung im Übrigen nur die Rechte geltend machen, die ihm aus einer Beteiligung von weniger als 10 Prozent zustehen würden.
3Dies gilt auch für die Anwendung der Doppelbesteuerungsabkommen.
4Die Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes bleiben unberührt.
2Der Anteilseigner verliert deswegen auch nicht seinen Anspruch auf Dividende oder sein Stimmrecht, er kann aber aus seiner Beteiligung im Übrigen nur die Rechte geltend machen, die ihm aus einer Beteiligung von weniger als 10 Prozent zustehen würden.
3Dies gilt auch für die Anwendung der Doppelbesteuerungsabkommen.
4Die Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes bleiben unberührt.
(3) 1Besteht das
gesamte Vermögen der inländischen REIT-Aktiengesellschaft zum Ende eines
Wirtschaftsjahres zu weniger als 65 Prozent aus unbeweglichem Vermögen gemäß
der Berechnung nach § 12,
setzt die zuständige Finanzbehörde eine Zahlung gegen die Aktiengesellschaft
fest.
2Die Zahlung beträgt mindestens 1 Prozent und höchstens 3 Prozent des Betrages, um den der Anteil des unbeweglichen Vermögens hinter dem Anteil von 65 Prozent zurückbleibt.
3Bei der Festsetzung der Zahlung berücksichtigt die Finanzbehörde, ob und wie oft bereits in früheren Wirtschaftsjahren das unbewegliche Vermögen hinter der Vorgabe von 65 Prozent zurückgeblieben ist.
4Eine Zahlung nach diesem Absatz kann auch neben einer Zahlung nach Absatz 4 oder 5 festgesetzt werden, wenn jeweils die Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind.
2Die Zahlung beträgt mindestens 1 Prozent und höchstens 3 Prozent des Betrages, um den der Anteil des unbeweglichen Vermögens hinter dem Anteil von 65 Prozent zurückbleibt.
3Bei der Festsetzung der Zahlung berücksichtigt die Finanzbehörde, ob und wie oft bereits in früheren Wirtschaftsjahren das unbewegliche Vermögen hinter der Vorgabe von 65 Prozent zurückgeblieben ist.
4Eine Zahlung nach diesem Absatz kann auch neben einer Zahlung nach Absatz 4 oder 5 festgesetzt werden, wenn jeweils die Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind.
(4) 1Stammen in einem
Wirtschaftsjahr weniger als 65 Prozent der Bruttoerträge der inländischen
REIT-Aktiengesellschaft aus der Vermietung und Verpachtung oder der Veräußerung
von unbeweglichem Vermögen gemäß der Berechnung nach § 12, setzt die zuständige
Finanzbehörde eine Zahlung gegen die Aktiengesellschaft fest.
2Die Zahlung beträgt mindestens 10 Prozent und höchstens 20 Prozent des Betrages, um den die Bruttoerträge aus der Vermietung und Verpachtung oder der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen hinter der Vorgabe von 65 Prozent der Bruttoerträge zurückbleiben.
3Absatz 3 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
2Die Zahlung beträgt mindestens 10 Prozent und höchstens 20 Prozent des Betrages, um den die Bruttoerträge aus der Vermietung und Verpachtung oder der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen hinter der Vorgabe von 65 Prozent der Bruttoerträge zurückbleiben.
3Absatz 3 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(5) 1Schüttet eine
inländische REIT-Aktiengesellschaft bis zum Ende des folgenden
Wirtschaftsjahres weniger als 90 Prozent des Jahresüberschusses gemäß der
Berechnung nach § 13 Abs.
1 an die Anteilseigner aus, setzt die zuständige
Finanzbehörde eine Zahlung gegen die Kapitalgesellschaft fest.
2Die Zahlung beträgt mindestens 20 Prozent und höchstens 30 Prozent des Betrages, um den die tatsächliche Ausschüttung hinter der Vorgabe von 90 Prozent des nach § 13 Abs. 1 berechneten Jahresüberschusses zurückbleibt.
3Absatz 3 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
2Die Zahlung beträgt mindestens 20 Prozent und höchstens 30 Prozent des Betrages, um den die tatsächliche Ausschüttung hinter der Vorgabe von 90 Prozent des nach § 13 Abs. 1 berechneten Jahresüberschusses zurückbleibt.
3Absatz 3 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(6) 1Erbringt die
REIT-Aktiengesellschaft oder eine ihr nachgeordnete
Immobilienpersonengesellschaft entgeltliche Nebentätigkeiten für Dritte, setzt
die zuständige Finanzbehörde eine Zahlung gegen die Aktiengesellschaft
fest.
2Die Zahlung beträgt mindestens 20 Prozent und höchstens 30 Prozent der durch die entgeltliche Nebentätigkeit erzielten Einnahmen.
3Absatz 3 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
2Die Zahlung beträgt mindestens 20 Prozent und höchstens 30 Prozent der durch die entgeltliche Nebentätigkeit erzielten Einnahmen.
3Absatz 3 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Die Steuerbefreiung tritt zu Beginn des
Wirtschaftsjahres ein, in dem die REIT-Aktiengesellschaft nach der Anmeldung
gemäß § 8 unter
einer Firma gemäß § 6 in
das Handelsregister eingetragen wird.
(2) Bei Anwendung des § 13
Abs. 1 und
3 Satz
1 des
Körperschaftsteuergesetzes gelten § 3
Nr. 70 Satz 1 Buchstabe b, Satz 2, 3 und § 3c Abs. 3
des Einkommensteuergesetzes
entsprechend.
(3) 1Hält die
steuerpflichtige Aktiengesellschaft Beteiligungen an
Immobilienpersonengesellschaften, ist das unbewegliche Vermögen der
Immobilienpersonengesellschaften, soweit es der Beteiligung der
Aktiengesellschaft entspricht, mit dem Teilwert anzusetzen.
2Maßgebend ist der Zeitpunkt der Schlussbilanz der Aktiengesellschaft im Sinne des § 13 Abs. 1 und 3 Satz 1 des Körperschaftsteuergesetzes.
3Eine mittelbare Beteiligung über eine oder mehrere rechtsfähige Personengesellschaften steht der unmittelbaren Beteiligung gleich, § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes gilt sinngemäß.
2Maßgebend ist der Zeitpunkt der Schlussbilanz der Aktiengesellschaft im Sinne des § 13 Abs. 1 und 3 Satz 1 des Körperschaftsteuergesetzes.
3Eine mittelbare Beteiligung über eine oder mehrere rechtsfähige Personengesellschaften steht der unmittelbaren Beteiligung gleich, § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes gilt sinngemäß.
(4) Nach einem Verlust der Steuerbefreiung im Sinne
des § 18
kann die Steuerbefreiung nicht vor Ablauf von vier Jahren seit dem Verlust
wieder aufleben oder beginnen.
(1) Die Steuerbefreiung nach § 16 Abs. 1 endet
zum Ende des Wirtschaftsjahres, das dem Verlust der Börsenzulassung nach
§ 10 vorausgeht.
(2) Betreibt die REIT-Aktiengesellschaft im Sinne des
§ 14 Handel mit unbeweglichem
Vermögen, entfällt die Steuerbefreiung erstmals für das Wirtschaftsjahr, in dem
die Grenze nach § 14 Abs.
2 überschritten wird.
(3) 1Befinden sich
während dreier aufeinander folgender Wirtschaftsjahre weniger als 15 Prozent
der Aktien der REIT-Aktiengesellschaft im Streubesitz, so endet die
Steuerbefreiung mit Ablauf des dritten Wirtschaftsjahres.
2Wird während dreier aufeinander folgender Wirtschaftsjahre gegen die Vorschrift über die Höchstbeteiligung nach § 11 Abs. 4 verstoßen, so endet die Steuerbefreiung mit Ablauf des dritten Wirtschaftsjahres.
3Solange die REIT-Aktiengesellschaft aus den Meldungen nach dem Wertpapierhandelsgesetz den Verstoß nicht entnehmen kann, ist Satz 1 und 2 nicht anzuwenden.
4Nach Aufdeckung eines Verstoßes gegen die Vorschriften über den Streubesitz oder die Höchstbeteiligung muss die REIT-Aktiengesellschaft bis zum Ende des auf die Aufdeckung des Verstoßes folgenden Wirtschaftsjahres die Einhaltung der Vorschriften über den Streubesitz und die Höchstbeteiligung erreichen.
5Gelingt ihr dies nicht, endet die Steuerbefreiung rückwirkend zum Ende des Wirtschaftsjahres, in dem der Verstoß aufgedeckt wurde.
2Wird während dreier aufeinander folgender Wirtschaftsjahre gegen die Vorschrift über die Höchstbeteiligung nach § 11 Abs. 4 verstoßen, so endet die Steuerbefreiung mit Ablauf des dritten Wirtschaftsjahres.
3Solange die REIT-Aktiengesellschaft aus den Meldungen nach dem Wertpapierhandelsgesetz den Verstoß nicht entnehmen kann, ist Satz 1 und 2 nicht anzuwenden.
4Nach Aufdeckung eines Verstoßes gegen die Vorschriften über den Streubesitz oder die Höchstbeteiligung muss die REIT-Aktiengesellschaft bis zum Ende des auf die Aufdeckung des Verstoßes folgenden Wirtschaftsjahres die Einhaltung der Vorschriften über den Streubesitz und die Höchstbeteiligung erreichen.
5Gelingt ihr dies nicht, endet die Steuerbefreiung rückwirkend zum Ende des Wirtschaftsjahres, in dem der Verstoß aufgedeckt wurde.
(4) Sind die Voraussetzungen des § 15 in drei aufeinander folgenden
Wirtschaftsjahren nicht erfüllt, so endet die Steuerbefreiung mit Ablauf des
dritten Wirtschaftsjahres.
(5) 1Sind bei einer
REIT-Aktiengesellschaft für drei aufeinander folgende Wirtschaftsjahre die
Voraussetzungen desselben Absatzes des § 16
Abs. 3 bis
6
erfüllt, endet die Steuerbefreiung mit Ablauf des dritten
Wirtschaftsjahres.
2Sind bei einer REIT-Aktiengesellschaft die Voraussetzungen verschiedener, für fünf aufeinander folgende Wirtschaftsjahre aber jeweils mindestens einer der Absätze 3 bis 6 des § 16 erfüllt, endet die Steuerbefreiung mit Ablauf des fünften Wirtschaftsjahres.
3Die zuständige Finanzbehörde kann ausnahmsweise bestimmen, dass die Steuerbefreiung nicht entfällt; in diesem Falle setzt sie die höchstmöglichen Zahlungen nach § 16 Abs. 3 bis 6 fest.
2Sind bei einer REIT-Aktiengesellschaft die Voraussetzungen verschiedener, für fünf aufeinander folgende Wirtschaftsjahre aber jeweils mindestens einer der Absätze 3 bis 6 des § 16 erfüllt, endet die Steuerbefreiung mit Ablauf des fünften Wirtschaftsjahres.
3Die zuständige Finanzbehörde kann ausnahmsweise bestimmen, dass die Steuerbefreiung nicht entfällt; in diesem Falle setzt sie die höchstmöglichen Zahlungen nach § 16 Abs. 3 bis 6 fest.
(6) In den Fällen der
Absätze 1 bis 4 sowie des Absatzes 5 Satz 1 und 2 ist § 13 Abs. 2
des
Körperschaftsteuergesetzes mit der Maßgabe anzuwenden,
dass in der Anfangsbilanz die Wirtschaftsgüter mit dem Wert anzusetzen sind,
der sich ausgehend von der Anfangsbilanz der inländischen
REIT-Aktiengesellschaft bei ununterbrochener Steuerpflicht nach den
Vorschriften über die steuerliche Gewinnermittlung ergeben würde.
(7) In den Fällen der
Absätze 1 bis 4 sowie des Absatzes 5 Satz 1 und 2 ist die Rücklage
nach § 13 Abs.
3 aufzulösen und erhöht zusammen mit den nicht
ausgeschütteten Teilen des nach § 13
Abs. 1 berechneten Jahresüberschusses der
Geschäftsjahre, für die die Steuerbefreiung der inländischen
REIT-Aktiengesellschaft galt, den Gewinn der steuerpflichtigen
Aktiengesellschaft im Jahr der erstmaligen Steuerpflicht.
(1) 1Die Ausschüttungen
der REIT-Aktiengesellschaft und anderer REIT-Körperschaften,
-Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen sowie sonstige Vorteile, die neben
oder an Stelle der Ausschüttungen gewährt werden, gehören zu den Einkünften aus
Kapitalvermögen im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr.
1 des
Einkommensteuergesetzes, wenn sie nicht Betriebseinnahmen
des Anteilseigners sind.
2§ 20 Abs. 1 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes ist entsprechend, § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a des Einkommensteuergesetzes ist nicht anzuwenden.
2§ 20 Abs. 1 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes ist entsprechend, § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a des Einkommensteuergesetzes ist nicht anzuwenden.
(2) Auf die Veräußerung von Aktien an
REIT-Aktiengesellschaften und Anteilen an anderen REIT-Körperschaften,
-Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen, die nicht Bestandteil eines
Betriebsvermögens sind, sind § 17 sowie § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr.
1 des
Einkommensteuergesetzes anzuwenden, anderenfalls ist der
Gewinn nach §
4 oder § 5
des Einkommensteuergesetzes
zu ermitteln.
(3) Vorbehaltlich des § 19a sind § 3 Nr. 40 des Einkommensteuergesetzes und
§ 8b
des
Körperschaftsteuergesetzes nicht anzuwenden.
(4) Betriebsvermögensminderungen oder
Betriebsausgaben, die mit Aktien einer REIT-Aktiengesellschaft oder Anteilen an
anderen REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen in
wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, dürfen nur mit Betriebsvermögensmehrungen
oder Betriebseinnahmen aus der Veräußerung von Aktien einer
REIT-Aktiengesellschaft oder Anteilen an anderen REIT-Körperschaften,
-Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen ausgeglichen werden; § 10d des
Einkommensteuergesetzes gilt entsprechend.
(5) Andere REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen
oder -Vermögensmassen im Sinne dieser Vorschrift sind alle Körperschaften,
Personenvereinigungen oder Vermögensmassen, die nicht im Inland ansässig sind,
deren Bruttovermögen zu mehr als zwei Dritteln aus unbeweglichem Vermögen
besteht, deren Bruttoerträge zu mehr als zwei Dritteln aus der Vermietung und
Verpachtung und der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen stammen, die in
ihrem Sitzstaat keiner Investmentaufsicht unterliegen, deren Anteile im Rahmen
eines geregelten Marktes gehandelt werden und deren aus Immobilien stammenden
Ausschüttungen an ihre Anleger nicht mit einer der deutschen Körperschaftsteuer
vergleichbaren ausländischen Steuer in ihrem Sitzstaat vorbelastet
sind.
(6) Bezieht eine unbeschränkt steuerpflichtige
Gesellschaft von einer anderen REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder
-Vermögensmasse Gewinne oder Dividenden, die auf Grund eines
Doppelbesteuerungsabkommens von Deutschland als Ansässigkeitsstaat
freizustellen sind, ist insoweit die Doppelbesteuerung unbeschadet des
Abkommens nicht durch Freistellung, sondern durch Anrechnung der auf diese
Einkünfte erhobenen ausländischen Steuer zu vermeiden.
Redaktionelle Anmerkungen
(+++ §
19: Zur Anwendung vgl.
§ 23 Abs. 2
bis 9 +++)
(1) 1Abweichend von
§ 19 Abs.
3 sind § 3 Nr. 40 und
§ 3c Abs.
2 des
Einkommensteuergesetzes sowie § 8b des
Körperschaftsteuergesetzes anzuwenden, soweit die
Dividenden einer REIT-Aktiengesellschaft oder einer anderen
REIT-Körperschaft,
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse aus vorbelasteten Teilen des Gewinns stammen. 2Auf die Wertminderung einer Beteiligung an einer REIT-Aktiengesellschaft oder anderen Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse ist § 8b des Körperschaftsteuergesetzes oder § 3c Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes anzuwenden, soweit sie auf Dividenden im Sinne von Satz 1 beruht.
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse aus vorbelasteten Teilen des Gewinns stammen. 2Auf die Wertminderung einer Beteiligung an einer REIT-Aktiengesellschaft oder anderen Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse ist § 8b des Körperschaftsteuergesetzes oder § 3c Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes anzuwenden, soweit sie auf Dividenden im Sinne von Satz 1 beruht.
(2) 1Dividenden
stammen im Sinne des Absatzes
1 aus vorbelasteten Teilen des Gewinns, wenn hierfür
Einkünfte der REIT-Aktiengesellschaft oder der anderen
REIT-Körperschaft,
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse als verwendet gelten, die mit mindestens 15 Prozent deutscher Körperschaftsteuer oder einer mit dieser vergleichbaren ausländischen Steuer für den jeweiligen Veranlagungszeitraum belastet sind. 2Die Steuerbelastung ist dabei für jede Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft oder einer Immobilienpersonengesellschaft und für jede Immobilie im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a und b getrennt zu ermitteln.
3Abzustellen ist für jede Beteiligung an einer Immobilienpersonengesellschaft oder jede einzelne Immobilie im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a und b auf die jeweilige Steuerbelastung der Einkünfte in dem Wirtschaftsjahr, das dem Jahr der Ausschüttung der REIT-Aktiengesellschaft oder der anderen REIT-Körperschaft,
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse vorangeht. 4Dividenden oder sonstige Bezüge aus einer Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft gelten nur als vorbelastete Teile des Gewinns, wenn sie von der Kapitalgesellschaft in dem ersten Wirtschaftsjahr, das dem Wirtschaftsjahr nachfolgt, dessen Gewinn ausgeschüttet wird, an die REIT-Aktiengesellschaft oder die andere REIT-Körperschaft,
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse ausgeschüttet werden. 5Die vorbelasteten Teile des Gewinns der REIT-Aktiengesellschaft oder anderen REIT-Körperschaft,
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse gelten als vorrangig ausgeschüttet.
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse als verwendet gelten, die mit mindestens 15 Prozent deutscher Körperschaftsteuer oder einer mit dieser vergleichbaren ausländischen Steuer für den jeweiligen Veranlagungszeitraum belastet sind. 2Die Steuerbelastung ist dabei für jede Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft oder einer Immobilienpersonengesellschaft und für jede Immobilie im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a und b getrennt zu ermitteln.
3Abzustellen ist für jede Beteiligung an einer Immobilienpersonengesellschaft oder jede einzelne Immobilie im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a und b auf die jeweilige Steuerbelastung der Einkünfte in dem Wirtschaftsjahr, das dem Jahr der Ausschüttung der REIT-Aktiengesellschaft oder der anderen REIT-Körperschaft,
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse vorangeht. 4Dividenden oder sonstige Bezüge aus einer Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft gelten nur als vorbelastete Teile des Gewinns, wenn sie von der Kapitalgesellschaft in dem ersten Wirtschaftsjahr, das dem Wirtschaftsjahr nachfolgt, dessen Gewinn ausgeschüttet wird, an die REIT-Aktiengesellschaft oder die andere REIT-Körperschaft,
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse ausgeschüttet werden. 5Die vorbelasteten Teile des Gewinns der REIT-Aktiengesellschaft oder anderen REIT-Körperschaft,
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse gelten als vorrangig ausgeschüttet.
(3) 1Der aus
vorbelasteten Gewinnen stammende Teil der Dividende oder der sonstigen Bezüge
ist in der Steuerbescheinigung nach §
45a des
Einkommensteuergesetzes gesondert auszuweisen.
2Veranlasst die REIT-Aktiengesellschaft einen zu hohen Ausweis des aus vorbelasteten Gewinnen stammenden Teils der Dividende oder der sonstigen Bezüge, ist die Steuerbescheinigung nach § 45a des Einkommensteuergesetzes nicht zu ändern.
3Gegen die REIT-Aktiengesellschaft ist bei einem zu hohen Ausweis des aus vorbelasteten Gewinnen stammenden Teils der Dividende von der zuständigen Finanzbehörde entsprechend dem mutmaßlichen Steuerausfall auf der Ebene ihrer Aktionäre eine Zahlung von mindestens 20 Prozent und höchstens 30 Prozent des Betrags festzusetzen, um den die tatsächlich vorbelasteten Gewinne hinter dem Betrag zurückbleiben, von dem bei der Erteilung der Bescheinigung ausgegangen worden ist.
2Veranlasst die REIT-Aktiengesellschaft einen zu hohen Ausweis des aus vorbelasteten Gewinnen stammenden Teils der Dividende oder der sonstigen Bezüge, ist die Steuerbescheinigung nach § 45a des Einkommensteuergesetzes nicht zu ändern.
3Gegen die REIT-Aktiengesellschaft ist bei einem zu hohen Ausweis des aus vorbelasteten Gewinnen stammenden Teils der Dividende von der zuständigen Finanzbehörde entsprechend dem mutmaßlichen Steuerausfall auf der Ebene ihrer Aktionäre eine Zahlung von mindestens 20 Prozent und höchstens 30 Prozent des Betrags festzusetzen, um den die tatsächlich vorbelasteten Gewinne hinter dem Betrag zurückbleiben, von dem bei der Erteilung der Bescheinigung ausgegangen worden ist.
(4) Die Absätze 1 und 2 sind bei der Besteuerung von Dividenden
und sonstigen Bezügen aus anderen REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen
oder -Vermögensmassen nur anzuwenden, wenn
der Anleger nachweist, dass für die Dividenden oder sonstigen Bezüge
vorbelastete Gewinne der anderen REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung
oder -Vermögensmasse verwendet worden
sind.
Redaktionelle Anmerkungen
(+++ §
19a: Zur erstmaligen Anwendung vgl. § 23 Abs. 2 u. 3 +++)
(+++ § 19a: Zur Nichtanwendung vgl. § 23 Abs. 2 Satz 2 u. Abs. 5 +++)
(+++ § 19a: Zur Anwendung vgl. § 23 Abs. 4 +++)
(+++ § 19a: Zur Nichtanwendung vgl. § 23 Abs. 2 Satz 2 u. Abs. 5 +++)
(+++ § 19a: Zur Anwendung vgl. § 23 Abs. 4 +++)
(1) 1Von den
Ausschüttungen, sonstigen Vorteilen und Bezügen nach Kapitalherabsetzung oder
Auflösung einer inländischen REIT-Aktiengesellschaft oder einer anderen
REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder -Vermögensmasse und von den
Gewinnen aus der Veräußerung von Aktien an REIT-Aktiengesellschaften oder
Anteilen an anderen REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder
-Vermögensmassen wird die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer durch Abzug
vom Kapitalertrag erhoben.
2Die für die Kapitalertragsteuer nach § 43 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1, 1a, 6, 9 und Satz 2 des Einkommensteuergesetzes geltenden Vorschriften des Einkommensteuergesetzes sind entsprechend anzuwenden.
2Die für die Kapitalertragsteuer nach § 43 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1, 1a, 6, 9 und Satz 2 des Einkommensteuergesetzes geltenden Vorschriften des Einkommensteuergesetzes sind entsprechend anzuwenden.
(2) (weggefallen)
(3) In der Steuerbescheinigung nach § 45a des
Einkommensteuergesetzes ist anzugeben, dass es sich um
Bezüge von einer REIT-Aktiengesellschaft handelt.
(4) 1Für die Anrechnung
der einbehaltenen und abgeführten Kapitalertragsteuer nach § 36 Abs. 2
des Einkommensteuergesetzes
oder deren Erstattung nach §
50d des
Einkommensteuergesetzes gelten die Vorschriften des
Einkommensteuergesetzes entsprechend.
2Werden 10 Prozent oder mehr der Aktien, der stimmberechtigten Aktien oder der Stimmrechte indirekt gehalten oder kontrolliert, so wird im Fall der Anwendung eines Doppelbesteuerungsabkommens ungeachtet darin enthaltener oder für seine Anwendung vereinbarter weitergehender Vergünstigungen die deutsche Quellensteuer auf die Ausschüttungen stets mit dem Satz erhoben, den das Doppelbesteuerungsabkommen für Fälle des indirekten Haltens oder der Kontrolle von weniger als 10 Prozent der Aktien, der stimmberechtigten Aktien oder der Stimmrechte vorsieht.
3Satz 2 gilt ebenfalls, wenn weniger als 10 Prozent der Aktien, der stimmberechtigten Aktien oder der Stimmrechte indirekt gehalten oder kontrolliert werden und dem Anteilseigner zugleich direkt Aktien nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 zuzurechnen sind und bei Zusammenrechnung 10 Prozent oder mehr der Aktien, der stimmberechtigten Aktien oder der Stimmrechte gehalten oder kontrolliert werden.
2Werden 10 Prozent oder mehr der Aktien, der stimmberechtigten Aktien oder der Stimmrechte indirekt gehalten oder kontrolliert, so wird im Fall der Anwendung eines Doppelbesteuerungsabkommens ungeachtet darin enthaltener oder für seine Anwendung vereinbarter weitergehender Vergünstigungen die deutsche Quellensteuer auf die Ausschüttungen stets mit dem Satz erhoben, den das Doppelbesteuerungsabkommen für Fälle des indirekten Haltens oder der Kontrolle von weniger als 10 Prozent der Aktien, der stimmberechtigten Aktien oder der Stimmrechte vorsieht.
3Satz 2 gilt ebenfalls, wenn weniger als 10 Prozent der Aktien, der stimmberechtigten Aktien oder der Stimmrechte indirekt gehalten oder kontrolliert werden und dem Anteilseigner zugleich direkt Aktien nach Maßgabe des § 16 Abs. 2 zuzurechnen sind und bei Zusammenrechnung 10 Prozent oder mehr der Aktien, der stimmberechtigten Aktien oder der Stimmrechte gehalten oder kontrolliert werden.
Redaktionelle Anmerkungen
(+++ § 20
Abs. 1: Zur erstmaligen Anwendung vgl.
§ 23
Abs. 10 Satz 1 +++)
(1) 1Auf die Zahlungen
nach den §§ 16 und
19a sind die für
die Körperschaftsteuer geltenden Vorschriften der Abgabenordnung entsprechend
anzuwenden.
2In öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten wegen einer Zahlung ist der Finanzrechtsweg gegeben.
3Das Aufkommen aus der Zahlung steht je zur Hälfte dem Bund und dem Land zu, in dem die REIT-Aktiengesellschaft ihren Sitz hat.
2In öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten wegen einer Zahlung ist der Finanzrechtsweg gegeben.
3Das Aufkommen aus der Zahlung steht je zur Hälfte dem Bund und dem Land zu, in dem die REIT-Aktiengesellschaft ihren Sitz hat.
(2) 1Die
REIT-Aktiengesellschaft hat für den abgelaufenen Veranlagungszeitraum eine
Steuererklärung abzugeben.
2In dieser sind neben den Voraussetzungen für die Steuerbefreiung auch Angaben zum Einhalten der Vorgaben über die Zusammensetzung des Vermögens und der Erträge, der Erfüllung der Mindestausschüttungsverpflichtung und der Höhe des Eigenkapitals im Vergleich zum unbeweglichen Vermögen und zur Zusammensetzung der Erträge hinsichtlich vorbelasteter und nicht vorbelasteter Erträge zu machen.
3§ 152 der Abgabenordnung ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Verspätungszuschlag auch bei Vorliegen der Voraussetzungen für die Steuerbefreiung festgesetzt werden kann.
4Bemessungsgrundlage im Sinne des § 152 Absatz 5 Satz 2 der Abgabenordnung ist der nach § 13 Absatz 1 ermittelte auszuschüttende Betrag.
5Eine beglaubigte Abschrift des besonderen Vermerks nach § 1 Absatz 4 ist der Steuererklärung beizufügen.
2In dieser sind neben den Voraussetzungen für die Steuerbefreiung auch Angaben zum Einhalten der Vorgaben über die Zusammensetzung des Vermögens und der Erträge, der Erfüllung der Mindestausschüttungsverpflichtung und der Höhe des Eigenkapitals im Vergleich zum unbeweglichen Vermögen und zur Zusammensetzung der Erträge hinsichtlich vorbelasteter und nicht vorbelasteter Erträge zu machen.
3§ 152 der Abgabenordnung ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Verspätungszuschlag auch bei Vorliegen der Voraussetzungen für die Steuerbefreiung festgesetzt werden kann.
4Bemessungsgrundlage im Sinne des § 152 Absatz 5 Satz 2 der Abgabenordnung ist der nach § 13 Absatz 1 ermittelte auszuschüttende Betrag.
5Eine beglaubigte Abschrift des besonderen Vermerks nach § 1 Absatz 4 ist der Steuererklärung beizufügen.
(3) 1Nach Aufforderung
durch die Finanzbehörde hat die REIT-Aktiengesellschaft die Ermittlung der
Angaben nach Absatz
2 darzulegen.
2Art und Umfang bestimmt die Finanzbehörde.
3Die Finanzbehörde kann verlangen, dass der jeweilige Abschlussprüfer die Richtigkeit einzelner Angaben bestätigt.
4Unberührt bleibt das Recht der Finanzbehörde, weitere Sachaufklärung zu betreiben, insbesondere eine Außenprüfung anzuordnen oder Sachverständige hinzuzuziehen.
2Art und Umfang bestimmt die Finanzbehörde.
3Die Finanzbehörde kann verlangen, dass der jeweilige Abschlussprüfer die Richtigkeit einzelner Angaben bestätigt.
4Unberührt bleibt das Recht der Finanzbehörde, weitere Sachaufklärung zu betreiben, insbesondere eine Außenprüfung anzuordnen oder Sachverständige hinzuzuziehen.
Redaktionelle Anmerkungen
(+++ § 21 Abs. 2 Satz
4: Zur Anwendung vgl. § 23 Abs. 12
+++)
Abschnitt 4
Schlussvorschriften
Schlussvorschriften
1Abweichend von
§ 7 darf eine Gesellschaft die
Bezeichnung "REIT-Aktiengesellschaft" oder eine Bezeichnung, in der der Begriff
"Real Estate Investment Trust" oder die Abkürzung "REIT" allein oder im
Zusammenhang mit anderen Worten vorkommt, in der Firma oder als Zusatz zur
Firma nur bis zum 31. Dezember 2007 führen, wenn am 23. März 2007 die zulässige
Eintragung der Firma in das Handelsregister bewirkt war.
2Nach dem 31. Dezember 2007 ist die Eintragung unzulässig im Sinne des § 142 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit und kann nach dieser Vorschrift gelöscht werden.
2Nach dem 31. Dezember 2007 ist die Eintragung unzulässig im Sinne des § 142 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit und kann nach dieser Vorschrift gelöscht werden.
(1) Diese Fassung des Gesetzes ist vorbehaltlich der
nachfolgenden Absätze erstmals für das Kalenderjahr 2008
anzuwenden.
(2) 1Die §§ 19 und 19a sind erstmals auf Bezüge anzuwenden, die
dem Anteilseigner nach dem Beginn der Steuerbefreiung der
REIT-Aktiengesellschaft zufließen.
2Abweichend von Satz 1 sind auf Gewinnausschüttungen, die auf einem den gesellschaftsrechtlichen Vorschriften entsprechenden Gewinnverteilungsbeschluss für ein abgelaufenes Wirtschaftsjahr beruhen, im ersten Wirtschaftsjahr der steuerbefreiten REIT-Aktiengesellschaft die §§ 19 und 19a noch nicht anzuwenden.
2Abweichend von Satz 1 sind auf Gewinnausschüttungen, die auf einem den gesellschaftsrechtlichen Vorschriften entsprechenden Gewinnverteilungsbeschluss für ein abgelaufenes Wirtschaftsjahr beruhen, im ersten Wirtschaftsjahr der steuerbefreiten REIT-Aktiengesellschaft die §§ 19 und 19a noch nicht anzuwenden.
(3) § 19
Abs. 1 bis
4 und § 19a sind erstmals auf
Bezüge von oder auf Gewinne aus der Veräußerung eines Anteils an einer anderen
REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder -Vermögensmasse anzuwenden, die
der Anteilseigner nach dem 31. Dezember 2007 erzielt.
(4) Bei Wegfall der Steuerbefreiung sind auf
Gewinnausschüttungen, die auf einem den gesellschaftsrechtlichen Vorschriften
entsprechenden Gewinnverteilungsbeschluss für ein abgelaufenes Wirtschaftsjahr
beruhen, für das noch die Steuerbefreiung der REIT-Aktiengesellschaft galt, die
§§ 19 und
19a
anzuwenden.
(5) Die §§
19 und 19a sind nicht mehr auf Bezüge anzuwenden, die
dem Anleger nach dem Ende des Wirtschaftsjahres zufließen, in dem die
ausländische Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse nicht mehr
die Voraussetzungen des § 19 Abs.
5 erfüllt.
(6) § 19
Abs. 2 in der Fassung des Artikels 37 des
Gesetzes vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794) ist erstmals anzuwenden auf die
Veräußerung von Aktien an REIT-Aktiengesellschaften und Anteilen an anderen
REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen, die nach dem
31. Dezember 2008 erworben werden.
(7) Auf Veräußerungen oder die Bewertung von Anteilen
an einer REIT-Aktiengesellschaft oder anderen REIT-Körperschaft,
-Personenvereinigung oder -Vermögensmasse ist § 19 Abs. 4
anzuwenden, solange die REIT-Aktiengesellschaft steuerbefreit ist oder die
andere REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder -Vermögensmasse die
Voraussetzungen des § 19 Abs.
5 erfüllt.
(8) § 19
Abs. 4 in der Fassung des Artikels 37 des
Gesetzes vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794) ist erstmals anzuwenden auf Aktien an
REIT-Aktiengesellschaften und Anteilen an anderen REIT-Körperschaften,
-Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen, die nach dem 31. Dezember 2008
veräußert werden.
(9) § 19
Abs. 6 ist erstmals auf nach dem 31. Dezember
2008 zufließende Dividenden anzuwenden.
(10) 1§ 20 Abs. 1 in
der Fassung des Artikels 37 des Gesetzes vom 19. Dezember
2008 (BGBl. I S. 2794) ist erstmals auf Kapitalerträge
anzuwenden, die dem Gläubiger nach dem 31. Dezember 2008 zufließen, und auf
Veräußerungen von Aktien an REIT-Aktiengesellschaften oder Anteilen an anderen
REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen, die nach dem
31. Dezember 2008 erworben werden.
2§ 20 Abs. 2 in der am 1. Januar 2007 geltenden Fassung ist letztmals auf Veräußerungen von Aktien an REIT-Aktiengesellschaften oder Anteilen an anderen REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2009 erworben werden.
2§ 20 Abs. 2 in der am 1. Januar 2007 geltenden Fassung ist letztmals auf Veräußerungen von Aktien an REIT-Aktiengesellschaften oder Anteilen an anderen REIT-Körperschaften, -Personenvereinigungen oder -Vermögensmassen anzuwenden, die vor dem 1. Januar 2009 erworben werden.
(11) 1§ 10 Absatz 2 Satz
2 in der Fassung des Artikels 11 des
Gesetzes vom 22. Juni 2011 (BGBl. I S. 1126) ist erstmals ab dem 1. Januar 2011
anzuwenden.
2§ 20 Absatz 1 Satz 2 in der Fassung des Artikels 11 des Gesetzes vom 22. Juni 2011 (BGBl. I S. 1126) ist erstmals auf Kapitalerträge anzuwenden, die dem Gläubiger nach dem 31. Dezember 2011 zufließen.
2§ 20 Absatz 1 Satz 2 in der Fassung des Artikels 11 des Gesetzes vom 22. Juni 2011 (BGBl. I S. 1126) ist erstmals auf Kapitalerträge anzuwenden, die dem Gläubiger nach dem 31. Dezember 2011 zufließen.
(12) § 21 Absatz 2 Satz
4 in der am 1. Januar 2017 geltenden Fassung
ist erstmals ab dem 1. Januar 2017 anzuwenden.
(13) 1Die §§ 12 und 15 in der Fassung des
CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetzes vom 11. April 2017 (BGBl. I S. 802) sind erstmals auf Jahres- und
Konzernabschlüsse, Lage- und Konzernlageberichte für das nach dem 31. Dezember
2016 beginnende Geschäftsjahr anzuwenden.
2Die §§ 12 und 15 in der bis zum 18. April 2017 geltenden Fassung sind letztmals anzuwenden auf Lage- und Konzernlageberichte für das vor dem 1. Januar 2017 beginnende Geschäftsjahr.
2Die §§ 12 und 15 in der bis zum 18. April 2017 geltenden Fassung sind letztmals anzuwenden auf Lage- und Konzernlageberichte für das vor dem 1. Januar 2017 beginnende Geschäftsjahr.
Zuletzt geändert durch Art. 25 G v. 4.2.2026 I Nr.
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Seite zuletzt aktualisiert am
20. Oktober 2026