402:
>
>
Mietspiegelverordnung – MsV
Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel
Inhaltsübersicht (ausklappen)
Abschnitt 1
Allgemeine Regelungen
| § 1 | Gegenstand |
| § 2 | Begriffsbestimmungen |
Abschnitt 2
Einfache Mietspiegel
| § 3 | Erstellung und Anpassung |
| § 4 | Dokumentation |
| § 5 | Veröffentlichung |
Abschnitt 3
Qualifizierte
Mietspiegel
| § 6 | Allgemeine Anforderungen |
Unterabschnitt 1
Erstellung des
qualifizierten Mietspiegels
| § 7 | Methoden |
| § 8 | Datengrundlagen |
| § 9 | Bruttostichprobe |
| § 10 | Nettostichprobe |
| § 11 | Stichprobenumfang |
| § 12 | Datenaufbereitung |
| § 13 | Datenauswertung bei der Tabellenanalyse |
| § 14 | Datenauswertung bei der Regressionsanalyse |
| § 15 | Bestimmung und Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Tabellenanalyse |
| § 16 | Bestimmung und Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Regressionsanalyse |
Unterabschnitt 2
Inhalt des qualifizierten
Mietspiegels
| § 17 | Art der Wohnungen |
| § 18 | Größe, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnungen |
| § 19 | Wohnlagen |
Unterabschnitt 3
Dokumentation und
Veröffentlichung des qualifizierten Mietspiegels
Veröffentlichung des qualifizierten Mietspiegels
| § 20 | Dokumentation |
| § 21 | Veröffentlichung |
Unterabschnitt 4
Anpassung des qualifizierten
Mietspiegels
| § 22 | Anpassung mittels Index |
| § 23 | Anpassung mittels Stichprobe |
Abschnitt 4
Schlussvorschrift
| § 24 | Inkrafttreten |
–
Auf Grund des § 558c Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der durch
Artikel
1 Nummer 1 Buchstabe d des Gesetzes vom 10. August 2021 (BGBl. I S. 3515) neu gefasst worden ist, verordnet die
Bundesregierung:
Abschnitt 1
Allgemeine Regelungen
Allgemeine Regelungen
1Gegenstand der
Verordnung sind der Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und Anpassung von
Mietspiegeln im Sinne des § 558c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
2Die Verordnung betrifft sowohl qualifizierte Mietspiegel (§ 558d Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) als auch Mietspiegel, die keine qualifizierten Mietspiegel sind (einfache Mietspiegel).
2Die Verordnung betrifft sowohl qualifizierte Mietspiegel (§ 558d Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) als auch Mietspiegel, die keine qualifizierten Mietspiegel sind (einfache Mietspiegel).
(1) Wohnwertrelevante gesetzliche Merkmale sind die in
§ 558 Absatz 2 Satz
1 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs genannten Merkmale Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage einer Wohnung, soweit sie für die Mietpreisbildung
relevant sind oder im Erstellungsstadium des Mietspiegels relevant sein
können.
(2) Außergesetzliche Merkmale sind Merkmale in Bezug
auf die Wohnung oder das Mietverhältnis, die in § 558 Absatz 2 Satz
1 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs nicht genannt sind, aber dennoch für die
Mietpreisbildung relevant sind oder im Erstellungsstadium des Mietspiegels
relevant sein können.
(3) Die Auswertungsgrundgesamtheit ist die Gesamtheit
der mietspiegelrelevanten Wohnungen.
(4) Die Erhebungsgrundgesamtheit ist die Gesamtheit
der Wohnungen, aus der die Bruttostichprobe gezogen wird, um nach Aussortierung
nicht mietspiegelrelevanter Wohnungen die für den Mietspiegel relevante
Stichprobe der Auswertungsgrundgesamtheit zu generieren.
Abschnitt 2
Einfache Mietspiegel
Einfache Mietspiegel
Die Erstellung und Anpassung eines einfachen
Mietspiegels ist vorbehaltlich der §§
4 und 5 an
kein Verfahren gebunden.
Die Erstellung und Anpassung eines einfachen
Mietspiegels und die dafür verwendeten tatsächlichen Grundlagen sind in
Grundzügen im Mietspiegel oder in einer gesonderten Dokumentation anzuzeigen
und zu erläutern.
1Ein einfacher
Mietspiegel und seine Dokumentation sind kostenfrei im Internet zu
veröffentlichen.
2Für ihre Ausgabe in gedruckter Form können angemessene Entgelte verlangt werden.
2Für ihre Ausgabe in gedruckter Form können angemessene Entgelte verlangt werden.
Abschnitt 3
Qualifizierte Mietspiegel
Qualifizierte Mietspiegel
(1) Das für qualifizierte Mietspiegel bestehende
Erfordernis der Erstellung nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
(§ 558d Absatz 1 Satz
1 des Bürgerlichen
Gesetzbuchs) betrifft alle Phasen der
Mietspiegelerstellung.
(2) 1Soweit Mietspiegel
unter Beachtung der in den
§§ 7
bis 21
geregelten Anforderungen erstellt wurden, wird vermutet, dass sie anerkannten
wissenschaftlichen Grundsätzen entsprechen.
2Soweit Mietspiegel diese Anforderungen nicht erfüllen, sind sie einfache Mietspiegel.
2Soweit Mietspiegel diese Anforderungen nicht erfüllen, sind sie einfache Mietspiegel.
Unterabschnitt 1
Erstellung des qualifizierten Mietspiegels
Erstellung des qualifizierten Mietspiegels
(1) Qualifizierte Mietspiegel können mittels
Regressions- oder mittels Tabellenanalyse oder durch eine Kombination beider
Methoden oder durch eine vergleichbar geeignete Methode erstellt
werden.
(2) 1Auf qualifizierte
Mietspiegel, die mittels einer Kombination der Regressions- und Tabellenanalyse
erstellt werden, sind die §§ 11 bis 16 nur insoweit anzuwenden, als sie
die jeweils angewandte Methode betreffen.
2Entsprechendes gilt für qualifizierte Mietspiegel, die durch eine vergleichbar geeignete Methode (Absatz 1) erstellt werden.
2Entsprechendes gilt für qualifizierte Mietspiegel, die durch eine vergleichbar geeignete Methode (Absatz 1) erstellt werden.
(1) 1Qualifizierte
Mietspiegel müssen vorbehaltlich des Absatzes 3 auf der Grundlage einer direkten
Datenerhebung durch Befragung von Vermietern oder Mietern oder von beiden
Gruppen erstellt werden (Primärdatenerhebung).
2Eine Vollerhebung ist nicht erforderlich.
3Qualifizierte Mietspiegel sind zumindest auf der Basis einer repräsentativen Stichprobe zu erstellen mit dem Ziel, die Auswertungsgrundgesamtheit möglichst wirklichkeitsgetreu abzubilden.
4Als repräsentativ gilt eine Stichprobe mit einer nach § 11 ausreichenden Datenmenge, wenn sie auf einer Zufallsauswahl beruht, bei der im Wesentlichen jede Wohnung der Auswertungsgrundgesamtheit eine positive und bekannte Wahrscheinlichkeit hat, in die Erhebung einbezogen zu werden.
2Eine Vollerhebung ist nicht erforderlich.
3Qualifizierte Mietspiegel sind zumindest auf der Basis einer repräsentativen Stichprobe zu erstellen mit dem Ziel, die Auswertungsgrundgesamtheit möglichst wirklichkeitsgetreu abzubilden.
4Als repräsentativ gilt eine Stichprobe mit einer nach § 11 ausreichenden Datenmenge, wenn sie auf einer Zufallsauswahl beruht, bei der im Wesentlichen jede Wohnung der Auswertungsgrundgesamtheit eine positive und bekannte Wahrscheinlichkeit hat, in die Erhebung einbezogen zu werden.
(2) Nicht durch eine Primärdatenerhebung ermittelte
Daten über Wohnungen (Sekundärdaten) dürfen zur Vorbereitung der Datenerhebung
oder zur Plausibilitätsprüfung (§ 9 Absatz 3 Satz
1) verwendet werden.
(3) 1Qualifizierte
Mietspiegel können auch Angaben enthalten, die auf einer Auswertung solcher
Primärdaten beruhen, die mangels ausreichender Fallzahlen keine verlässlichen
Angaben zur Mietpreisbildung zulassen.
2Sie können auch Angaben aufgrund der Auswertung von Sekundärdaten oder fachkundlichen Schätzungen enthalten.
3Angaben nach den Sätzen 1 und 2 sind nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels; hierauf ist im Mietspiegel ausdrücklich hinzuweisen.
4Die Angaben sollen in entsprechender Anwendung des § 4 dokumentiert werden.
2Sie können auch Angaben aufgrund der Auswertung von Sekundärdaten oder fachkundlichen Schätzungen enthalten.
3Angaben nach den Sätzen 1 und 2 sind nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels; hierauf ist im Mietspiegel ausdrücklich hinzuweisen.
4Die Angaben sollen in entsprechender Anwendung des § 4 dokumentiert werden.
(4) In der Dokumentation sind die Erstellung der
Erhebungsgrundgesamtheit und die dafür verwendeten Datengrundlagen
darzustellen.
(1) Beim Ziehen einer Stichprobe von Wohnungen,
hinsichtlich derer eine Primärdatenerhebung stattfinden soll
(Bruttostichprobe), ist sicherzustellen, dass es sich um eine repräsentative
Stichprobe nach § 8
Absatz 1 Satz 4
handelt.
(2) 1Die
Bruttostichprobe kann nach wohnwertrelevanten gesetzlichen Merkmalen oder
außergesetzlichen Merkmalen proportional oder disproportional geschichtet
werden.
2Eine Schichtung kann insbesondere nach Vermietertypen, Größenklassen, Ausstattungsmerkmalen, Wohnlagen und Baualtersklassen vorgenommen werden.
3Die Schichtung erfolgt aufgrund einer Aufteilung der Erhebungsgrundgesamtheit in homogene und überschneidungsfreie Teilgruppen.
4Wurde eine disproportional geschichtete Zufallsstichprobe gezogen, so ist bei der Datenauswertung eine entsprechende Rückgewichtung vorzunehmen, sofern ansonsten eine Verzerrung der Ergebnisse zu erwarten ist.
2Eine Schichtung kann insbesondere nach Vermietertypen, Größenklassen, Ausstattungsmerkmalen, Wohnlagen und Baualtersklassen vorgenommen werden.
3Die Schichtung erfolgt aufgrund einer Aufteilung der Erhebungsgrundgesamtheit in homogene und überschneidungsfreie Teilgruppen.
4Wurde eine disproportional geschichtete Zufallsstichprobe gezogen, so ist bei der Datenauswertung eine entsprechende Rückgewichtung vorzunehmen, sofern ansonsten eine Verzerrung der Ergebnisse zu erwarten ist.
(3) 1Liegen gesicherte
Erkenntnisse über die statistische Ausprägung wesentlicher wohnwertrelevanter
gesetzlicher oder außergesetzlicher Merkmale und über ihre Anteile an der
Erhebungsgrundgesamtheit vor, so soll die Bruttostichprobe darauf überprüft
werden, ob Wohnungen mit solchen statistischen Ausprägungen entsprechend ihrem
Anteil an der Erhebungsgrundgesamtheit vertreten sind
(Plausibilitätsprüfung).
2Sind Wohnungen mit solchen statistischen Ausprägungen offensichtlich nicht angemessen vertreten und sind dadurch Verzerrungen der Ergebnisse zu erwarten, soll einer Verzerrung durch geeignete Maßnahmen, beispielsweise durch eine korrigierende Gewichtung bei der Datenauswertung, begegnet werden.
2Sind Wohnungen mit solchen statistischen Ausprägungen offensichtlich nicht angemessen vertreten und sind dadurch Verzerrungen der Ergebnisse zu erwarten, soll einer Verzerrung durch geeignete Maßnahmen, beispielsweise durch eine korrigierende Gewichtung bei der Datenauswertung, begegnet werden.
(4) In der Dokumentation ist nachvollziehbar
darzustellen, wie die Bruttostichprobe gezogen wurde, einschließlich etwaiger
Schichtungen und dadurch notwendiger Rückgewichtungen, ob und in welcher Weise
eine Plausibilitätsprüfung durchgeführt wurde, zu welchem Ergebnis eine solche
Überprüfung geführt hat und welche Folgerungen daraus gezogen
wurden.
(1) 1Die
Nettostichprobe ist der Rücklauf aus der Befragung von Vermietern oder Mietern
oder beider Gruppen.
2Die Nettostichprobe ist um die Rückläufer zu bereinigen, die mangels Zugehörigkeit zur Auswertungsgrundgesamtheit oder aufgrund einer Mehrfachzählung derselben Wohnung oder aufgrund grob unvollständiger oder offensichtlich unzutreffender Antworten für die Auswertung nicht verwendet werden können (bereinigte Nettostichprobe).
2Die Nettostichprobe ist um die Rückläufer zu bereinigen, die mangels Zugehörigkeit zur Auswertungsgrundgesamtheit oder aufgrund einer Mehrfachzählung derselben Wohnung oder aufgrund grob unvollständiger oder offensichtlich unzutreffender Antworten für die Auswertung nicht verwendet werden können (bereinigte Nettostichprobe).
(2) 1Die Rücklaufquote
und die Bereinigung der Nettostichprobe sind zu dokumentieren.
2In der Dokumentation ist darzustellen, ob durch einen unvollständigen oder selektiven Rücklauf oder durch die Bereinigung der Nettostichprobe Verzerrungen der Ergebnisse möglich sind.
2In der Dokumentation ist darzustellen, ob durch einen unvollständigen oder selektiven Rücklauf oder durch die Bereinigung der Nettostichprobe Verzerrungen der Ergebnisse möglich sind.
(1) Die bereinigte Nettostichprobe muss eine
ausreichende Datenmenge enthalten.
(2) Bei Tabellenanalysen ist hierfür im Regelfall eine
Belegung von mindestens 30 Wohnungen pro Tabellenfeld
erforderlich.
(3) 1Bei
Regressionsanalysen soll die bereinigte Nettostichprobe Wohnungen in einer
Anzahl enthalten, die wenigstens ein Prozent der Wohnungen im Geltungsbereich
des Mietspiegels entspricht.
2Unterschreitet die nach Satz 1 erforderliche Anzahl an Wohnungen 500, so bedarf es in der Regel eines Stichprobenumfangs von mindestens 500 Wohnungen.
3Übersteigt die nach Satz 1 erforderliche Anzahl an Wohnungen 3 000, so genügt ein Stichprobenumfang von 3 000 Wohnungen.
2Unterschreitet die nach Satz 1 erforderliche Anzahl an Wohnungen 500, so bedarf es in der Regel eines Stichprobenumfangs von mindestens 500 Wohnungen.
3Übersteigt die nach Satz 1 erforderliche Anzahl an Wohnungen 3 000, so genügt ein Stichprobenumfang von 3 000 Wohnungen.
(4) Die Erfüllung der Anforderungen nach den
Absätzen 1 bis 3 ist in der Dokumentation
nachzuweisen.
(1) Die erhobenen Mietwerte sollen so aufbereitet
werden, dass eine einheitliche Ausweisung der ortsüblichen Vergleichsmiete im
qualifizierten Mietspiegel als Nettokaltmiete pro Quadratmeter ermöglicht
wird.
(2) 1Die erhobenen
Daten können um Ausreißermieten bereinigt werden.
2Ausreißermieten sind besonders geringe oder besonders hohe Mieten, die unter Berücksichtigung der wohnwertrelevanten Eigenschaften der Wohnung mit der weit überwiegenden Zahl der übrigen Mietwerte unvereinbar erscheinen.
3Die Ermittlung von Ausreißermieten soll durch statistische Standardverfahren erfolgen und auf Plausibilität überprüft werden.
4Für die Prüfung können sowohl wohnwertrelevante gesetzliche als auch außergesetzliche Merkmale herangezogen werden.
2Ausreißermieten sind besonders geringe oder besonders hohe Mieten, die unter Berücksichtigung der wohnwertrelevanten Eigenschaften der Wohnung mit der weit überwiegenden Zahl der übrigen Mietwerte unvereinbar erscheinen.
3Die Ermittlung von Ausreißermieten soll durch statistische Standardverfahren erfolgen und auf Plausibilität überprüft werden.
4Für die Prüfung können sowohl wohnwertrelevante gesetzliche als auch außergesetzliche Merkmale herangezogen werden.
(3) In der Dokumentation sind eine Bereinigung um
Ausreißermieten sowie weitere zur Datenaufbereitung durchgeführte Maßnahmen
einschließlich der gewählten Verfahren zu erläutern und es ist darzustellen,
welche Mietwerte aus welchen Gründen ausgesondert wurden.
(1) Wird die ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe der
Tabellenanalyse ermittelt, so sind Tabellenfelder durch Kombinationen
wohnwertrelevanter gesetzlicher Merkmale zu bilden mit dem Ziel, in sich
möglichst homogene Tabellenfelder zu erzeugen, die gegenüber anderen
Tabellenfeldern möglichst verschieden sind.
(2) Lassen sich ungeachtet des Vorgehens nach
Absatz
1 abweichende homogene Teilmengen innerhalb eines
Tabellenfeldes feststellen, die sich in ihren Mieten signifikant von den
restlichen Mieten des Tabellenfeldes unterscheiden, so soll überprüft werden,
ob hierfür separate Tabellenfelder gebildet oder ergänzende Hinweise für die
Bewertung dieser Teilmengen gegeben werden können.
(3) In der Dokumentation ist darzustellen, nach
welchen Kriterien und Verfahren die Tabellenfelder gebildet wurden, wie viele
Wohnungen für ein Tabellenfeld ausgewertet wurden und wie hoch die Mieten
dieser Wohnungen waren.
(1) 1Wird die
ortsübliche Vergleichsmiete nach der Regressionsanalyse ermittelt, so sind
wohnwertrelevante gesetzliche Merkmale daraufhin zu untersuchen, ob sie einen
statistisch signifikanten Einfluss auf den Mietpreis haben mit dem Ziel, den
Zusammenhang zwischen der Miethöhe und der gesetzlichen wohnwertrelevanten
Merkmale möglichst gut zu beschreiben.
2Außergesetzliche Merkmale können insbesondere zur Wahl des Regressionsmodells und bei der Bemessung von Spannen nach § 16 Absatz 3 herangezogen werden.
2Außergesetzliche Merkmale können insbesondere zur Wahl des Regressionsmodells und bei der Bemessung von Spannen nach § 16 Absatz 3 herangezogen werden.
(2) 1In der
Dokumentation ist darzustellen und zu erläutern,
- 1.
-
welche Regressionsfunktion der Analyse zugrunde liegt,
- 2.
-
welche Merkmale sich mit welchem Einfluss auf die Miethöhe auswirken, ob dieser Einfluss statistisch signifikant ist und welches Signifikanzniveau dabei zugrunde gelegt wird,
- 3.
-
wie hoch der Erklärungsgehalt der verwendeten Regressionsfunktion ist und
- 4.
-
inwieweit die tatsächlich vorgefundenen Mieten von den Ergebniswerten der Regressionsformel abweichen.
(1) 1In einem nach der
Tabellenanalyse erstellten qualifizierten Mietspiegel wird die ortsübliche
Vergleichsmiete in den Tabellenfeldern durch einen Mittelwert und eine um
diesen gebildete Spanne dargestellt.
2Die ortsübliche Vergleichsmiete soll im Einzelfall innerhalb der Spanne durch Zu- und Abschläge vom Mittelwert bestimmt werden.
2Die ortsübliche Vergleichsmiete soll im Einzelfall innerhalb der Spanne durch Zu- und Abschläge vom Mittelwert bestimmt werden.
(2) 1Der Mittelwert ist
das arithmetische Mittel oder der Median und wird aus allen Mieten eines
Tabellenfeldes nach einer etwaigen Bereinigung um Ausreißermieten
gebildet.
2Der Mittelwert entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung, die im Vergleich zu anderen Wohnungen des entsprechenden Tabellenfeldes unter Berücksichtigung von Qualität und Quantität weiterer wohnwertrelevanter gesetzlicher Merkmale, die nicht mittels der Tabellenfelder beschrieben werden, als durchschnittlich zu bewerten ist.
2Der Mittelwert entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung, die im Vergleich zu anderen Wohnungen des entsprechenden Tabellenfeldes unter Berücksichtigung von Qualität und Quantität weiterer wohnwertrelevanter gesetzlicher Merkmale, die nicht mittels der Tabellenfelder beschrieben werden, als durchschnittlich zu bewerten ist.
(3) 1Für die Bildung
der Spanne sollen in der Regel je ein Sechstel bis ein Achtel der nach
Ausreißerbereinigung in einem Tabellenfeld verbliebenen Mieten am oberen und am
unteren Ende der größengeordneten Mieten unberücksichtigt bleiben.
2Bei der Bildung der Spanne kann berücksichtigt werden, wie stark die Streuung der Mieten insgesamt oder im jeweiligen Tabellenfeld ist.
2Bei der Bildung der Spanne kann berücksichtigt werden, wie stark die Streuung der Mieten insgesamt oder im jeweiligen Tabellenfeld ist.
(4) 1Aus
wohnwertrelevanten gesetzlichen Merkmalen, die nicht mittels der Tabellenfelder
beschrieben werden, können sich Zu- und Abschläge ausgehend vom Mittelwert des
Tabellenfeldes ergeben.
2Der Mietspiegel kann Bewertungshilfen für die Zu- und Abschläge vorsehen, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb der Spanne eines Tabellenfeldes zu erleichtern.
3Machen besondere Merkmale eine Überschreitung des Oberwertes oder eine Unterschreitung des Unterwertes der Spanne notwendig, ist dies im Mietspiegel gesondert auszuweisen.
2Der Mietspiegel kann Bewertungshilfen für die Zu- und Abschläge vorsehen, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb der Spanne eines Tabellenfeldes zu erleichtern.
3Machen besondere Merkmale eine Überschreitung des Oberwertes oder eine Unterschreitung des Unterwertes der Spanne notwendig, ist dies im Mietspiegel gesondert auszuweisen.
(5) 1Die Bildung der
Mittelwerte und der Spannen ist in der Dokumentation zu erläutern.
2Sieht der Mietspiegel Bewertungshilfen für Zu- und Abschläge vor, ist in der Dokumentation darzulegen, nach welchen Kriterien und auf welche Weise diese Bewertungshilfen erstellt wurden.
2Sieht der Mietspiegel Bewertungshilfen für Zu- und Abschläge vor, ist in der Dokumentation darzulegen, nach welchen Kriterien und auf welche Weise diese Bewertungshilfen erstellt wurden.
(1) 1Die ortsübliche
Vergleichsmiete in einem mittels Regressionsanalyse erstellten qualifizierten
Mietspiegel wird im Einzelfall durch Anwendung der Regressionsfunktion
ermittelt.
2Die Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung kann insbesondere als wohnungsspezifischer Punktwert oder klassifiziert in Tabellenform gegebenenfalls mit Zu- und Abschlägen ausgewiesen werden.
2Die Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung kann insbesondere als wohnungsspezifischer Punktwert oder klassifiziert in Tabellenform gegebenenfalls mit Zu- und Abschlägen ausgewiesen werden.
(2) Im qualifizierten Mietspiegel ist darzustellen,
wie die durch Regression festgestellten wohnwertrelevanten gesetzlichen
Merkmale definiert werden und welchen Einfluss das jeweilige Merkmal auf die
Miethöhe hat.
(3) 1In dem mittels
Regressionsanalyse erstellten qualifizierten Mietspiegel kann die
Schwankungsbreite der ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete durch Spannen
berücksichtigt werden.
2Bei der Bildung von Spannen soll dargestellt werden, inwieweit die durch Befragung erhobenen Mieten von den auf Basis der Regressionsanalyse errechneten Mieten nach oben oder unten abweichen.
3Dies kann insbesondere dadurch erfolgen, dass von der Abweichung zwischen den vorhergesagten und den beobachteten Mieten am oberen und unteren Ende je ein Sechstel bis ein Achtel nicht berücksichtigt wird.
2Bei der Bildung von Spannen soll dargestellt werden, inwieweit die durch Befragung erhobenen Mieten von den auf Basis der Regressionsanalyse errechneten Mieten nach oben oder unten abweichen.
3Dies kann insbesondere dadurch erfolgen, dass von der Abweichung zwischen den vorhergesagten und den beobachteten Mieten am oberen und unteren Ende je ein Sechstel bis ein Achtel nicht berücksichtigt wird.
(4) 1In der
Dokumentation ist zu erläutern, wie das Ergebnis der Regressionsanalyse im
qualifizierten Mietspiegel dargestellt und die ortsübliche Vergleichsmiete
einer Wohnung konkret berechnet wird.
2Eine etwaige Bildung von Spannen ist darzustellen und zu erläutern.
2Eine etwaige Bildung von Spannen ist darzustellen und zu erläutern.
Unterabschnitt 2
Inhalt des qualifizierten Mietspiegels
Inhalt des qualifizierten Mietspiegels
(1) 1Der qualifizierte
Mietspiegel soll in der Regel Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als
zwei Wohnungen erfassen.
2Andere Wohnungen sowie besondere Wohnungs- und Vertragstypen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohnungen können bei der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels unberücksichtigt bleiben oder Gegenstand von getrennten Erhebungen sein.
2Andere Wohnungen sowie besondere Wohnungs- und Vertragstypen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als zwei Wohnungen können bei der Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels unberücksichtigt bleiben oder Gegenstand von getrennten Erhebungen sein.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel muss Angaben dazu
enthalten, welche Wohnungsarten von ihm erfasst sind.
1Im qualifizierten
Mietspiegel soll dargestellt sein, welche Auswirkung die Größe sowie die
Beschaffenheit und die Ausstattung der Wohnung, einschließlich der
energetischen Ausstattung und Beschaffenheit, auf die Höhe der Miete pro
Quadratmeter hat.
2Hierzu können Wohnungen in geeigneten Größenklassen zusammengefasst werden und es kann auf Untermerkmale sowie auf deren Gruppierung und Klassifizierung zurückgegriffen werden, sofern keine Mehrfachberücksichtigung erfolgt.
2Hierzu können Wohnungen in geeigneten Größenklassen zusammengefasst werden und es kann auf Untermerkmale sowie auf deren Gruppierung und Klassifizierung zurückgegriffen werden, sofern keine Mehrfachberücksichtigung erfolgt.
(1) 1Unterschiedliche
Wohnlagen müssen im qualifizierten Mietspiegel nur insoweit gesondert
ausgewiesen werden, als eine sachgerechte Unterteilung in Wohnlagen möglich ist
und ein Einfluss der Lage auf die Mietpreisbildung festgestellt werden
kann.
2Unterschiedlich beschriebene Wohnlagen einer Gemeinde können im Mietspiegel nur dann zusammengefasst werden, wenn der lagebedingte Wohnwert vergleichbar ist.
2Unterschiedlich beschriebene Wohnlagen einer Gemeinde können im Mietspiegel nur dann zusammengefasst werden, wenn der lagebedingte Wohnwert vergleichbar ist.
(2) 1Zur Ermittlung von
Wohnlagen soll untersucht werden, inwiefern sich durch Beschreibungen mittels
vor Ort feststellbarer Faktoren wie insbesondere Bebauungs- und Verkehrsdichte,
Zentralität, Infrastruktur, Begrünung oder vergleichbarer Kriterien Wohnlagen
einteilen lassen.
2Wird hierdurch die Einteilung von Wohnlagen nicht sachgerecht ermöglicht, können weitere Bewertungsmaßstäbe wie Bodenrichtwerte oder Kriterien der allgemeinen Beliebtheit bestimmter Wohngegenden berücksichtigt werden.
2Wird hierdurch die Einteilung von Wohnlagen nicht sachgerecht ermöglicht, können weitere Bewertungsmaßstäbe wie Bodenrichtwerte oder Kriterien der allgemeinen Beliebtheit bestimmter Wohngegenden berücksichtigt werden.
(3) Weist ein qualifizierter Mietspiegel
unterschiedliche Wohnlagen aus, so sind diese exakt zu verorten, etwa durch ein
Straßenverzeichnis oder durch eine aussagekräftige Wohnlagenkarte.
(4) Soweit wohnwertrelevante Lagemerkmale nicht
bereits in eine Wohnlageneinteilung einbezogen wurden oder soweit die Lage vom
Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in derselben Wohnlage wesentlich
abweicht, können wohnwertrelevante Lagemerkmale durch Zu- oder Abschläge zum
Ergebniswert oder innerhalb der nach § 15 Absatz 1 oder § 16 Absatz 3
gebildeten Spanne berücksichtigt werden.
(5) 1Die Einteilung von
Wohnlagen muss in der Dokumentation unter Darlegung der Beurteilungskriterien
und ihrer Zusammenhänge nachvollziehbar erläutert werden.
2In einem früheren Mietspiegel gebildete Wohnlageneinteilungen können fortgeschrieben werden, wenn
4Die Durchführung der Plausibilitätsprüfung und ihre Ergebnisse sind in der Dokumentation zu erläutern.
2In einem früheren Mietspiegel gebildete Wohnlageneinteilungen können fortgeschrieben werden, wenn
- 1.
-
die Dokumentation für den früheren Mietspiegel eine Dokumentation nach Satz 1 enthält und
- 2.
-
eine Plausibilitätsprüfung erfolgt, die geänderte Verhältnisse vor Ort berücksichtigt.
4Die Durchführung der Plausibilitätsprüfung und ihre Ergebnisse sind in der Dokumentation zu erläutern.
Unterabschnitt 3
Dokumentation und Veröffentlichung des qualifizierten Mietspiegels
Dokumentation und Veröffentlichung des qualifizierten Mietspiegels
(1) Angaben, die für die Anwendung des qualifizierten
Mietspiegels notwendig sind, einschließlich des Stichtags, zu dem die Daten für
den Mietspiegel erhoben wurden, sind in den Mietspiegel
aufzunehmen.
(2) 1Erläuterungen, die
notwendig sind, um das Verfahren und die Bewertungen, die zu den Angaben im
qualifizierten Mietspiegel, auch in der fortgeschriebenen Form, geführt haben,
nachzuvollziehen und zu prüfen, sind in einer Dokumentation darzulegen.
2Die Dokumentation soll vom Text- und Ergebnisteil des Mietspiegels getrennt sein.
3Sie soll es ermöglichen, die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Werte in ihrer Herleitung nachzuvollziehen; nicht erforderlich ist eine Dokumentation, die eine vollständige Nachberechnung der Ergebnisse ermöglicht.
2Die Dokumentation soll vom Text- und Ergebnisteil des Mietspiegels getrennt sein.
3Sie soll es ermöglichen, die im qualifizierten Mietspiegel angegebenen Werte in ihrer Herleitung nachzuvollziehen; nicht erforderlich ist eine Dokumentation, die eine vollständige Nachberechnung der Ergebnisse ermöglicht.
(3) In der Dokumentation ist in allgemeiner Form
darzustellen, welche der personenbezogenen Daten, die ursprünglich für andere
Zwecke erhoben wurden, der Mietspiegelersteller von öffentlichen und
nichtöffentlichen Stellen erhalten hat und wozu diese Daten benötigt und
verwendet wurden.
(4) Weitere Anforderungen an die Dokumentation ergeben
sich aus
§ 8 Absatz 4,
§ 9 Absatz 4,
§ 10 Absatz
2, § 11
Absatz 4, §
12 Absatz 3, § 13 Absatz 3, § 14 Absatz 2, § 15 Absatz 5,
§ 16 Absatz
4, § 19
Absatz 5 und § 23 Absatz 3.
(1) 1Der qualifizierte
Mietspiegel und seine Dokumentation sind kostenfrei im Internet zu
veröffentlichen.
2Für ihre Abgabe in gedruckter Form können angemessene Entgelte verlangt werden.
2Für ihre Abgabe in gedruckter Form können angemessene Entgelte verlangt werden.
(2) Die Veröffentlichung des qualifizierten
Mietspiegels soll binnen einer Frist von neun Monaten nach dem Stichtag, auf
den sich die Erhebung bezieht, erfolgen.
Unterabschnitt 4
Anpassung des qualifizierten Mietspiegels
Anpassung des qualifizierten Mietspiegels
Erfolgt die Anpassung des qualifizierten Mietspiegels
unter Zugrundelegung der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt
veröffentlichten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in
Deutschland, so gelten die §§
20 und 21
entsprechend.
(1) Bei der Anpassung eines qualifizierten
Mietspiegels mittels Stichprobe können vereinfachende, mit der Fortschreibung
auf der Grundlage eines Indexes vergleichbare Annahmen getroffen
werden.
(2) 1Die
§§ 7
bis 21
sind auf die Anpassung mittels Stichprobe entsprechend anwendbar.
2Der Umfang der bereinigten Nettostichprobe kann von den in § 11 bezeichneten Werten abweichen, sofern nach Absatz 1 getroffene, vereinfachende Annahmen dies zulassen.
2Der Umfang der bereinigten Nettostichprobe kann von den in § 11 bezeichneten Werten abweichen, sofern nach Absatz 1 getroffene, vereinfachende Annahmen dies zulassen.
(3) Vereinfachende Annahmen nach Absatz 1 sowie ein von den
Werten des § 11
abweichender Stichprobenumfang sind in der Dokumentation darzulegen und zu
begründen.
Abschnitt 4
Schlussvorschrift
Schlussvorschrift
Diese Verordnung tritt am 1. Juli 2022 in
Kraft.
Der Bundesrat hat zugestimmt.
Seite zuletzt aktualisiert am
20. Oktober 2026